رکود سنگين در معاملات مسکن در نتيجه تصوري به وجود آمده که هر يک از دو گروه خريدار و فروشنده درباره آينده قيمت مسکن، تصويري براي خود ترسيم کرده اند. خريداران با اين تصور که بعد از انتخابات رياست جمهوري دولت کارآمد اقدام به برنامه ريزي براي کنترل قيمت مسکن خواهد کرد، اميد به بازگشت قيمت ها را دارند و تا زمان واقعي شدن ارزش آپارتمان ها، دست نگه داشته اند.

در طرف مقابل نيز، فروشنده ها چون اميد به بي برنامه گي چندماه بعد از انتخابات را دارند و فکر مي کنند در فاصله خرداد تا مرداد که کابينه جديد بر سر کار حاضر شود، عملا بازار مسکن بدون نظارت خواهد بود، قصد دارند واحدهاي تازه ساز خود را در آن دوره به بازار عرضه کنند تا بتوانند با حداکثر قيمت ممکن، به فروش برسانند.

اما اين دو تصور کاملا متضاد از هم، در نهايت باعث بروز پديده اي در تابستان 92 خواهد شد که زير سايه آن، خريداران مسکن مي توانند به انبوه آپارتمان هاي تازه ساز دست پيدا کنند، بدون آنکه قيمت آنها حالت حبابي داشته باشد. آنچه در بالا اشاره شد، پيش بيني هفته گذشته بود، اما رئيس کانون سراسري انبوه سازان نيز درباره چشم انداز تابستاني معتقد است، رکود بهاري در تابستان به پايان خواهد رسيد با اين تفاوت که آن زمان، رونق به صورت رشد قيمت بروز نخواهد کرد، بلکه با ازدياد تعداد آپارتمان هاي نوساز، رونق معاملاتي توام با ثبات قيمت خواهد بود.

رئيس بزرگ ترين تشکل ساختماني کشور مي گويد: حجم زياد ساخت وسازهاي سال گذشته بعد از آنکه به رشد شديد قيمت مصالح ساختماني و تورم عمومي برخورد کرد، متوقف شد و عمده پروژه ها به صورت نيمه کاره رها شد. سازنده هاي اين پروژه ها در اين مدت منتظر تعديل نرخ تورم براي از سرگيري پروژه هاي نيمه کاره شان بودند و از آنجا که درنگ بيش از اين، هزينه سربار کارگاه هاي ساختماني را افزايش مي دهد، سازنده ها به زودي به تکميل واحدهاي نيمه کاره رو مي آورند و عرضه به بازار مصرف را از سر خواهند گرفت.

در حال حاضر تعداد فايل فروش واحدهاي نوساز در بنگاه هاي املاک شهر تهران به شدت کاهش پيدا کرده و فقط معدود فايل هاي فروش واحدهاي سالخورده در بنگاه ها موجود است.

خروج واحدهاي نوساز از بازار فروش تا حدودي عمدي است، به اين صورت که واحدهاي تازه ساز تا زمان مشخص شدن قيمت هاي جديد، از بازار خارج شده اند و بخشي ديگر از تازه سازها نيز به خاطر تکميل نبودن، قابليت فروش ندارند. رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران در اين باره معتقد است قيمت مسکن به اندازه 20 درصد داراي حباب است و انتظار مي رود تا تابستان اين حباب تخليه شود.

مصطفي قلي خسروي با اشاره به اينکه برنامه هايي از جانب دولت براي کنترل قيمت مسکن در اطراف تهران اجرا شده است، تاکيد مي کند: شرايط کنوني در بازار مسکن غيرطبيعي است و انتظار مي رود قيمت ها کاهش پيدا کند.


در تهران طي سال هاي 89 و 90 و 91 به ترتيب 150 هزار واحد مسکوني، 233 هزار واحد مسکوني و 253 هزار واحد مسکوني ساخته شده است، به اين صورت که طي اين سه سال براي بيش از 600 هزار واحد مسکوني پروانه ساختماني صادر شده است.

اين در حالي است که طي اين مدت کمتر از 200 هزار واحد مسکوني نوساز روانه بازار مصرف شده است و به اين ترتيب 400 هزار واحد مسکوني يا به اتمام نرسيده اند يا اينکه ساخته شده و در بازار ته نشين شده است (به ليست خانه هاي خالي شهر تهران افزوده شده اند.)

اين احتکار سنگين موجب شده است دولت و مجلس در اقدامي مشترک طرح هاي مالياتي تازه اي براي مقابله با پديده احتکار مسکن در تهران، در نظر بگيرند.

هر چند در بازار مسکن تا به حال هيچ ابزار مالياتي براي مقابله با سفته بازي و خانه هاي خالي وجود نداشته، اما قرار است براي خانه هاي خالي، خريد و فروش هاي مکرر واحد مسکوني و همچنين نفروختن عمدي واحد مسکوني، قوانين جداگانه و سفت وسخت مالياتي در دستور کار قرار گيرد.

خبر تصويب قوانين مالياتي براي بخش مسکن، محتکران را نگران کرده طوري که پيش بيني شده است به زودي واحدهاي مسکوني خارج شده از بازار دوباره روانه بازار خريد شود.

براساس اين قوانين، در صورت تصويب لايحه اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم، نقل و انتقال بيش از دو واحد در سال مشمول ماليات مضاعف خواهد بود.

نقل و انتقال قطعي املاک و انتقال حق واگذاري محل مازاد بر 2 واحد در سال توسط اشخاص حقيقي و حقوقي، در خصوص املاکي که بعد از اجراي اين قانون خريداري مي شوند، به ازاي هر واحد اضافي مشمول ماليات اضافي معادل يک برابر نرخ ماده (59) اين قانون براي هر بار معامله و حداکثر تا نرخ 50 درصد خواهد بود.

بر اساس ماده 59 قانون ماليات هاي مستقيم، نقل و انتقال قطعي املاک به مأخذ ارزش معاملاتي و به نرخ پنج درصد و همچنين انتقال حق واگذاري محل به مأخذ وجوه دريافتي مالک يا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاريخ انتقال از طرف مالکان عين يا صاحبان حق مشمول ماليات است. همچنين بنا به تبصره 1 اين ماده چنانچه براي مورد معامله ارزش معاملاتي تعيين نشده باشد، ارزش معاملاتي نزديک ترين محل مشابه مبناي محاسبه ماليات خواهد بود. به علاوه بر اساس تبصره 2، حق واگذاري محل از نظر اين قانون عبارت است از حق کسب يا پيشه يا حق تصرف محل يا حقوق ناشي از موقعيت تجاري محل .

بر اين اساس در صورت تصويب لايحه اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم، واحد يا واحدهاي مسکوني استيجاري که زيربناي مفيد آن در کلانشهرها تا 75 متر مربع و در ديگر نقاط تا يکصد متر مربع باشند از ماليات بر درآمد اجاره املاک معاف مي شوند.

همچنين درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمي يا عادي مبناي تشخيص ماليات قرار مي گيرد و در مواردي که قرارداد وجود نداشته باشد يا از ارائه آن خودداري شود يا مبلغ مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعيين و اعلام شده که توسط سازمان امور مالياتي کشور باشد ميزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعيين خواهد شد.

به موجب بخش ديگري از اصلاحيه قوانين مالياتي، از مالکان خانه هاي خالي معادل درصدي از ارزش روز واحدهاي مسکوني، ماليات تصاعدي دريافت خواهد شد. نرخ پيشنهاد شده از سوي وزارت راه وشهرسازي براي اين نوع ماليات بين 10 تا 20 درصد ارزش املاک شهر تهران است.